前幾天發布的建筑新規，很多人沒看懂。11月9日，《廣州市建筑工程容積率計算辦法》正式實施，自此廣州允許做更大的陽臺，更寬的飄窗，一手房實用率可超過100%。圖 丨 示意圖買家都在狂歡，這哪里是消滅公攤，分明是向天再要兩平米。但在地產人眼里，新規卻被視作懸于頭頂的達摩克利斯之劍。一位從業十余年的建筑師嘆息：“本以為大展身手的機會來了，如今卻束手束腳。”這句話，看幾個「YES，BUT」案例就能理解：圖 丨 示意圖若干年后入住，你會驚嘆70平的房子竟能配備10米陽臺，卻不明白為什么只能做到兩房。更改善，更舒服，卻未必更加實用。這，就是初見端倪的新規之困。那么在廣州，有項目能做到「YES，AND」嗎？有，但僅有極少數。有一種開局，叫全城關注舊規作廢之末，新規啟用之前，有一段既能擁有超高實用率，又不受諸多設計限制的短暫窗口期：《廣州市建筑工程容積率計算辦法》自8月1日征求意見，又于11月9日一錘定音，整個過程僅持續70天，此后五年，廣州都不會有同等機遇。期間報建成功的樓盤，一只手就能數的過來。路勁美的雋樾府，就是其中之一。圖 丨 路勁美的雋樾府于是，項目第一次亮相，就是睥睨群雄的姿態。圖 丨 現場實拍11月18日，路勁美的雋樾府首次開放售樓部，當天到訪客戶就超過百組。前來拜會的自駕客，甚至讓番禺大道的早高峰提前一小時到來。在番禺廣場，已經近十年不曾出現這種場面。買四房，得五房，實用率竟如此驚人買家的心動，最初源于對實用率的好奇。廣州并不缺房子，但在過去幾十年，實用率高達100%的戶型幾乎不曾出現，直到新規落地，高實用率戶型才走到公眾面前。有意思的是，當別人還在挑戰100%實用率時，路勁美的雋樾府已經率先摸高110%。什么概念？在它的影響下，項目首發建面約87-132平3-4房，每個戶型都被贈送面積厚重鑲邊。左右滑動查看更多戶型落到具體戶型上，其建面約87平B戶型，客廳開間寬達4.9米，比面積過百的競品還要多出29%圖 丨 示意圖這樣的尺度，你至少要擺上一臺85英寸的電視，才不會抱怨空間失衡。圖 丨 約87平B戶型客廳示意圖請留意一個細節：主臥開間寬達3.7米，比尋常主臥闊綽20%。0.8米的留空，能讓你不必貼墻行走，給生活留下一點透氣感。來，感受下什么叫寬一點，大很多圖 丨 約87平B戶型主臥示意圖從建面約112平四房開始，雋樾府不再講究將某個空間做到極致，反而是力求將每個空間做得舒展。一個入門級四房，往往要將客廳與相鄰房間打通才能擁有5米橫廳。雋樾府卻能在保留四個房間的前提下，將客廳開間拉到約5.2米，甚至預留切分為五房的可能性。圖 丨 約112平四房客廳示意圖餐廚同樣藏巧于拙，別看原始戶型是最常規實用的U型廚房，稍加改造，它就會爆發無窮潛力，生長為允許四代同堂的宴會廳。圖 丨 約112平四房餐廳+廚房示意圖別人的房子越住越小，但在路勁美的雋樾府，房子只會越住越大。這樣的產品力，放眼整個番禺，都是舍我其誰。難以復制的地段，再造花城廣場2.0生而稀有，便很難向平庸低頭。與路勁美的雋樾府至高產品力匹配的，是同級產品難以復制的資源。一座番禺廣場，成就花城廣場2.0路勁美的雋樾府一誕生，就位處番禺廣場腹地。拉高視野，你會發現番禺廣場+市橋水道的中軸線格局，頗有幾分花城廣場+珠江前航道的氣勢。圖 丨 實景航拍事實上，其定位幾乎與花城廣場對標，甚至能稱為花城廣場2.0。2022年，番禺廣場被定位為番禺區公共服務中心及軌道交通樞紐，以交通樞紐、行政辦公、文化休閑、商業商務等功能為主導的番禺未來新中心。番禺幾乎把所有的好東西都擺在了這里：區政府、稅務局、財政局、教育局……能決定一座城市命運的政要部門，紛紛在這里落子。圖 丨 番禺廣場中軸線強如萬博，只有2條地鐵交匯，但在番禺廣場，5條超級線路在此布局。其中，全國最快的兩條超級地鐵（160公里/小時），唯一的交點便在番禺廣場！圖 丨 地鐵線路示意圖兩座巨無霸地標，撐起番禺新增量有購物的念頭，出門走幾步，就是永旺夢樂城和基盛萬科里。圖 丨 基盛萬科里在很長一段時間里，這里都以煙火氣聞名，甚至比萬博更得人心。去年9月，官方正式回應番禺廣場建設進度，隨著18號線竣工，超級中央商務公園終于迎來重啟。圖 丨 番禺廣場效果圖據悉，在今年番禺土地推介座談會上，番禺廣場地下空間及東側地塊就曾以商地性質出現，預計不久后會掛牌出讓。未來，番禺廣場將融合中央公園、地下商業、交通場站等功能，成為城市級TOD復合型綜合體圖 丨 番禺廣場效果圖這座巨無霸會向上生長，打造約40萬平巨量商圈，以260米的地標撐起城市天際線，又會向下扎根，深挖約18萬平地下空間，造就一座地下都市。片區控規顯示，光是3層地下商業，體量就高達7.6萬平，相當于將半座花城廣場（商業面積約15萬平方米）搬來番禺。路通財通，作為廣州重要的交通樞紐，番禺廣場以極為謹慎的態度梳理路網，為迎接千萬級客流做足鋪墊：光是地鐵出入口100米范圍內，就密集設置了18個交通設施，通過7個下沉廣場實現換乘。番禺廣場的新生，將為番禺帶來無限想象。三位頂尖設計師，締造區府新豪宅承載豪宅使命的，是來自上海柏濤、本末言、奧雅的頂尖設計團隊。保利天珺、越秀天河和樾府、時代大家……廣州多個耳熟能詳的豪宅，就出自他們之手。在大師們的碰撞下，每個細節都經歷了數次推敲。為了弱化結構厚重感，玻璃與玻璃之間的立柱，厚度被壓縮至僅有2cm，觀景面幾乎不被切割。圖 丨 建筑外立面效果圖架空層兒童空間，又以趣味為次，安全為先。在這里，幾乎所有的直角都做了包邊/圓角處理，再好動的小孩，也不會因為碰撞受傷。圖 丨 架空層效果圖漫游售樓部，你會發現花園意外地靜謐奢華。圖 丨 園林實景圖調性將在小區內部延續，但社區會更注重互動與參與。小區園林以三軸六景的理念打造，一出手，就是百余株喬木撐起林蔭森森。圖 丨 園林效果圖林蔭之下，又鑲嵌著獨一無二的熱力中心。星空跑道、陽光雙棲泳池、多功能圖書館……細數下來，功能節點比比皆是，足不出戶，你就能在小區里卸下一身疲憊。圖 丨 園林效果圖有度假感很好，但在家就能擁有度假感更好。試問，還有什么好東西沒有留給雋樾府？十年僅出一盤，敬獻高階人士房產君打聽到，項目吹風價為4.5-4.8萬/平，幾乎是番禺廣場板塊的天花板。為什么，路勁美的雋樾府有如此底氣？其一、流動的CBD，鐵打的行政中心80年代的上下九，90年代的環市東，00年后的天河北，近10年的珠江新城。廣州的CBD，每隔十年左右便會輕微偏移。但政務中心極難更迭，因為它與“城運”息息相關。再如1992年5月，番禺撤縣立市（縣級），2000年5月21日，番禺又再度撤市設區。兜兜轉轉幾十年，番禺政務中心始終留在番禺廣場。圖 丨 番禺區府本地人有一個清楚認知：你可能不去萬博購物，但不能不去番禺廣場辦事。固化的地段將成為護城河，讓資產更能抵御時間沖刷。其二、富人只取臻品，而我立于潮頭股神巴菲特曾說過：寧愿以合理的價格買入偉大的企業，也不愿以低廉的價格買入平庸的公司。究其原因，每次行情漲落都會令分化進一步加劇，大浪淘沙，留下來的才是黃金。因此，高階圈層認可的地段極為聚焦，連1公里的偏差都不能容忍。就如珠江新城與天河公園，1公里的距離，劃分兩個世界。而在番禺廣場，放眼區府1公里范疇，只有一座路勁美的雋樾府在售。圖 丨 項目航拍其三、過去近十年，番禺廣場沒有任何一手供應，路勁美的雋樾府就是唯一一座番禺廣場，積蓄了50萬人的置換需求，但請注意，全盤貨量不足500套，注定只有高階人士能夠享有。圖 丨 路勁美的雋樾府沙盤目前，售樓部已經正式對外開放。感興趣的朋友，可以前往售樓部親自感受。