今年以來尤其是8月份之后，樓市的政策力度可謂是非常大。降低房貸利率和首付比例、認房不認貸、降低存量房貸利率、取消限購等等樓市的利好政策接踵而至。 其實從去年下半年開始，樓市政策就一直是暖風徐徐，我認為在樓市企穩之前，政策層面只有利好，不會有利空。畢竟在市場下行的時候，需要這樣的利好政策來托起來，這個邏輯與市場上行的時候出臺調控政策是一樣的。 這個邏輯或許也在側面告訴我們，市場的趨勢有時候是難以控制的，政策的調控只是在減緩這個過程，以及讓市場不至于出現短時間的單邊行情，造成波動太大。 去年以來，樓市之前的調控政策已經全面放松了，諸如貸款利率，信貸政策是最容易刺激短期市場的。但是市場反應似乎也沒那么大（ 起碼沒有預期大 ），雖然短時間出現脈沖式的上漲，但是持續性很差，市場整體熱情也并不高。一些大城市的表現都較一般，何況人口凈流出及一些小城市，有些地方的樓市可謂是一片哀嚎。 相比于過去，現在買房的邏輯已經變了！現在基本上可以認為，未來再想在投資房產上有超額收益幾乎是不可能，而且很有可能一買就會虧損，所以沒有看清楚樓市的形勢之前，最好不要亂出手。那如何才能看清楚樓市未來的形勢？ 研判未來房價的走勢，最終還是要看未來的供需關系。過去的樓市調控政策都是在階段性、局部化地控制供需關系。 從國內房地產市場整體來看，2019年的時候城鎮居民人均住房面積已經差不多40平方米，這個居住面積肯定是夠的。所以從整體市場來看，國內房地產市場在幾年前就已經達到了供需平衡，何況還是有這么在建項目，未來仍然有源源不斷的新房子供應出來，供需的天平逐漸向供應端傾斜了，整體供大于求是必然會出現的。 再講講局部市場。作為房地產市場的觀察者，我必須承認國內房地產市場存在結構性不平衡的情況。一線城市和部分強二線城市的人口不斷流入，需求支撐是比較強的。但是，我們也要看到，城市也是一直在擴大，房子也是不斷往城市邊緣地帶建設。未來5-10年，除了極個別的城市的住房市場存在供不應求的局面，大多數都是能實現供求平衡的。 需求層面，我之前也強調了很多次，最關鍵還是人口因素的變化，這個我就不再贅述了。 我們要相信，價格最終還是由供求關系來決定的，這是最基本的經濟學原理。雖然這個在短時間可能會受到外在因素的影響，但最終還是會回歸到最基本的規律上來。 同時，國內在推動住房雙軌制，也將大大改善熱門城市的住房供應情況，對于抑制房價的上漲也會起到一定的作用。最近經濟觀察報發表了一篇名為“中國將推動新一輪‘房改’”的文章，以商品房為主的單軌制成為過去，未來將是以保障房為主、商品房為輔的雙軌制。 因此，未來房子不一定是一種很好的投資標的。如果想投資房產，還是注意這些情況的變化，不要一買就開始跌。 關注地產觀點，并設為 “星標” ，不錯過樓市的重要信息和觀點。 原創不易，歡迎點“在看”！