八月底，央行和金融監(jiān)管總局發(fā)布了《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》。 本周，工、農(nóng)、中、建四大行已經(jīng)發(fā)布了相關(guān)公告，明確存量首套住房貸款利率調(diào)整有關(guān)具體事項。 我們特地梳理了一些大家比較關(guān)心的幾個問題，分享給大家。 1、存量房貸利率最低能降到多少？ 先說結(jié)論：首套房貸利率的加點 - 官方下限的加點=可降的空間。 我們以中行的公告為例，來看下存量房貸利率怎么調(diào)整？ 簡單點理解就是：按照符合規(guī)定的利率下限調(diào)整， 可以下調(diào)到貸款當(dāng)年的政策最低水平 。 具 體怎么理解這個“調(diào)整規(guī)則呢”？ 從公告中披露的調(diào)整規(guī)則來看： ①22年5月14日前(包括19年10月7日前)發(fā)放的房貸，直接調(diào)低至LPR(全國最低下限)或發(fā)放時當(dāng)?shù)厥滋追抠J利率下限，二者最大值。 ②22年5月15日至23年8月31日發(fā)放的房貸，直接調(diào)低至LPR-20(全國最低下限)或發(fā)放時當(dāng)?shù)厥滋追抠J利率下限，二者最大值。 聽起來還是挺復(fù)雜的。 我們先來看一下房貸利率的組成： 房貸利率=基準(zhǔn)利率LPR(每年1月1日調(diào)整一次)+BP基點(不變) 基準(zhǔn)利率LPR，每個月20日由中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心發(fā)布。 目前最新的5年期LPR是4.2%。 而BP基點是由地方和貸款銀行自行調(diào)整，各地各個銀行各個時期都不同，10基點=0.1%，100基點=1%。 為什么會這么復(fù)雜呢？主要是以前為了抑制炒房，現(xiàn)在是合理松綁，同時緩解“提前還貸潮”。 央媽也統(tǒng)一梳理了近幾年全國各城市執(zhí)行的首套房貸利率下限，一般來說，大部分城市基本都是以五年期LPR水平為利率下限。 只有少數(shù)省會城市和北上深廣的首套房貸利率下限會高于5年期LPR，也就是要LPR+基點。 下表是四大一線城市近幾年執(zhí)行的首套房貸利率下限。 時間倒回幾年前，你以為你能在一線城市按照首套房貸利率下限申請得到房貸嗎？ 不好意思，執(zhí)行首套房貸利率下限的銀行，額度很快就用完了。 有房貸額度的銀行，不好意思，要加點，也就是我們上面說到的績點，而且還是在首套房貸利率下限的基礎(chǔ)上加基點，不是在LPR的基礎(chǔ)上加基點。 有了今年這波政策以后，銀行部分的加點就被減免了，直接下調(diào)到貸款當(dāng)年的政策最低水平。 建議大家可以回去看看自己的首套房房貸合同，如果是高于目前央媽公布的貸款當(dāng)年政策最低水平，那你的房貸利率就會下調(diào)了。 建行也給大家舉了個例子。 另外說一點： 如果你的首套房貸利率已經(jīng)低于5年期LPR，那就沒有下調(diào)的空間了。 2、9月25日由銀行主動調(diào)整，大部分借款人無需申請。 正常來講，銀行的房貸利率都是在每年的1月1日進行調(diào)整，一年只調(diào)整一次。 而這一次是央媽推動各大銀行在9月25日提前幫大家調(diào)整，推動銀行讓利給借款人。 根據(jù)各家銀行公告，對于符合條件的存量首套房貸利率，將采用變更合同利率的方式，于9月25日起統(tǒng)一批量下調(diào)，無需借款人申請，新利率即日生效。 對于發(fā)放時不符合首套住房標(biāo)準(zhǔn)，但現(xiàn)在符合標(biāo)準(zhǔn)的存量二套房貸，借款人需要向銀行申請，還必須提供首套住房有關(guān)證明材料。 3、之前選擇了固定利率的借款人，在不在本輪存量房貸利率下調(diào)的范圍內(nèi)？ 這次也可以選擇轉(zhuǎn)換成LPR利率，但需要自己向銀行提出申請。 4、還要不要提前還貸？ 主要取決于你的經(jīng)營性收益和理財投資收益，能否跑贏房貸利率水平。 菜基看了下中證偏股型基金指數(shù)(930950)和滬深300近5年來的收益表現(xiàn)，大家可以作為參考。 目前最新的5年期LPR是4.2%。 對于普通人來說，提前還房貸，不失為一個比較好的理財手段。 當(dāng)然你也可以考慮進行大方向上的擇時，在市場行情比較差的時候理財，在市場行情比較好的時候，獲利賣出還房貸。 如果你還有什么疑問，歡迎在留言區(qū)討論， 碼字不易，喜歡請點【在看】