這個月，我們幾乎把浦東從北到南走了一圈。浦東人口多，產業強，變化速度也快，板塊的輪替趨勢也更明顯。上半月，我寫了兩個浦東剛需勝地：三林和周康。前者是前幾年浦東的二手成交量三甲，后者是當下的成交量冠軍。在此之前，浦東的剛需勝地是哪里？金楊。在過去很長一段時間里，金楊板塊都是浦東成交量的前三，但是如今金楊的行情卻急速下行。金楊之前為啥這么牛？為什么，今日不復往日榮光？01從陸家嘴開車沿著浦東大道，過了楊浦大橋看到江邊的廠房和路旁的老房子就到了金楊。金楊緊貼著內環，位置十分的優越，除了江邊，剩余三個方向都是產業區。金楊位置實際上，金楊開發那會還沒有今天的環線概念，金楊早期的定位是純粹的安置房片區。金楊新村開建于1995年，作為當時最大安置房基地項目，金楊承載了陸家嘴建設時本地居民的安置需求。除此外，板塊內的香山社區也承載了一部分來自虹口楊浦的居民。隨著居民入住，板塊迅速聚集起第一波人氣。金楊樓市的火爆得益于優越的地理位置和交通條件。隨著陸家嘴，金橋，外高橋三大產業區源源不斷的導入人口，大量的剛需買入金楊，金楊樓市火了。這時，金楊也逐步開發了一些商品房社區，90年代末的黃山始信苑，2005年前的上海未來、星座苑，以及2008的金橋瑞仕花園。金橋瑞仕花園2007年，6號線的開通，將金橋-金楊-陸家嘴連成一線，金楊正式成了兩大產業區的后花園。當年，不少買不起聯洋的金融打工人，都買在了金橋瑞仕花園。02其實浦東并不缺安置房片區，內環內位置更優的也不少。金楊能夠脫穎而出，主要是自身條件也夠硬。在 一文中，我曾提到，90年代中后期，上海本土的住宅開發理念已經發生了進化，房屋品質出現了質的飛躍。金楊是這一階段住宅的典型代表。這一時期，動遷安置房和單位的福利分房都開始考慮到改善需求，逐漸出現了帶客廳的戶型和兩房三房的戶型。金楊新村戶型大部分80年代的老公房和安置房，一房產品是主流，功能性很差，而且房齡太老，賣相很一般；金楊的安置房社區，房齡新品質好，還可以找到很多一梯兩戶、兩房朝南的兩房戶型，對于上車一族十分友好；2005年去看金楊的二手房，十年不到的房齡簡直不要太新。在社區規劃上，金楊板塊的設計理念也比早期的安置房片區進化了不少。金楊社區建設之初的理念就是打造“便利，宜居，最有煙火氣”的居住社區，對社區綠化、商業做了不少設計。金楊街道環境金楊的道路整潔，綠化茂盛，更像一個中產社區，遠不是內環規劃凌亂的老安置房社區能比。商業也是金楊的亮點。商業是煙火氣的載體，金楊一條街、農工商超市、金楊第一商城是一代金楊人成長的兒時記憶；圖源網絡2009年開業的金橋國際商業廣場，16.4萬方的大體量商業一度是浦東中環的地標商場。金橋國際商業廣場用一個詞形容金楊生活狀態的話，那一定就是“舒服”。除此之外，學校資源在金楊也是標配。羅山對口六師附小，金楊新村對口致遠中學，黃山社區對口建平小+建平初，大部分居民的孩子都有書讀。雖然萬德小學改的六師附小總被詬病，但是有總比沒有強。03如果對標到浦西，金楊和天山-仙霞板塊極度相似。同樣的靠近產業區，同樣交通方便，同樣有優質商品房，同樣上游有國際社區。區別在于，雖然虹橋經開區落寞了，但是長風和北新涇臨空又崛起了，天山現在仍然很堅挺；但是浦東北部，外高橋企業外流，金橋亟待轉型，近幾年風光不再。南部的北蔡三林周康都在崛起，北部的確是落寞了不少。產業重心的變遷影響了購買力的轉移，金楊的購買力有點不夠了。042018年前，金楊是浦東樓市的王者板塊，幾乎連年是二手房成交量的前三甲。隨后，這個冠軍變成了三林，沒幾年又變成了周浦。實際上，購買力沒有消失，只是發生了轉移。以前的金楊周邊幾個板塊都是房價高地，洋涇碧云聯洋森蘭陸家嘴，沒有便宜的地方，金楊顯得很有性價比；但是近幾年房價漲的太猛，金楊的價格如今已經有點“高攀不起”了。剛需離開金楊的核心在于，居民收入的確沒太跟上房價的漲幅。雖然上海這幾年房價沒少漲，但是剛需預算段仍然停留在原地。300-400萬預算的群體，穩定的占購房總量的50%左右。2015，300萬左右可以在黃山一、二村買套兩房，到了18年變成了400萬，現在基本要500萬打底。同樣，2015年，800萬還能在金橋瑞仕花園買套兩房，今天已經要1300萬以上。于是，購房者買到了三林，三林貴了又到了周浦。05隨著房齡的增加，金楊曾經的房齡優勢幾乎消失了。金楊的老社區一方面，房齡更老的安置房或者老公房，隨著政府的“美麗家園”工程推進，金楊的社區競爭優勢在被追平；另一方面，金楊的老房子逐漸喪失了對新上海人的吸引力。浦西的老房子會有本地人為了地緣情結買單，從一房換兩房，從老小區到稍微新一點的小區也是改善置業的一種。和浦西不同，浦東的新上海人更多，更愿意買房齡新的房子。隨著中外環的開發，地鐵和快速路的建設，金楊內中環的地段優勢和交通優勢也在逐步縮小。同總價情況下，不少新上海人寧愿多點通勤時間選擇中外環的次新房也不愿意買在市區的老破小。何況，在浦東環線邏輯本身也不太實用。以前浦東北部繁榮、南部農田，買金楊是因為沒得選；現在，浦東向南發展，能買的地方可太多了。06雖說金楊樓市有些落寞了，但是從三個剛需王者板塊的變遷我們還是能總結出一些規律。金楊-三林-周康，有很多相似的特征。大量的安置房構成了板塊的基本面，足夠優質的商品房片區扛起了板塊的上限。三個板塊的交通都十分方便，商業氛圍都不錯。學區的話，大家都有，只是三林弱一些。社區環境上，金楊和三林都十分優秀，周康差了不少，好在繁榮路邊上商品房片區的環境還不賴。綜合來看，每個時代的剛需王者都很類似，大家都是五邊形戰士——沒太明顯的短板。購房者都愿意選擇這樣沒有短板的板塊，這樣的區域未來也將更具優勢。三個板塊從北到南，也契合浦東現在一路向南的發展趨勢。前灘，新楊思，御橋，張江南拓……金色中環上，南部的幾乎都是新建規劃，未來的想象空間也更大。在此，歡迎大家簡單預測討論一下，未來浦東是否哪個板塊能夠接過周康的大旗？07金楊的內部格局已經比較固定，未來的想象空間主要來自于外部。浦東北部過去幾年的問題在于存量有余，增量有限。金楊背靠金橋，最大的增量自然是金橋副中心的建設。隨著金橋副中心的落地和金灘的開發，將會對浦東北部會形成整體的帶動作用。先不論產業能否引進多少，至少在城市配套豐富度上是一個不小的提升。當然，內部并非完全沒戲，主要就看金楊濱江能不能開發。金楊鄰居北洋涇，濱江開發了不少豪宅，板塊能級提升了不少。金楊的濱江如果能開發，想象空間也很大，畢竟對面的東外灘也在逐步迭代升級。但是那些軍隊地塊何時能動是個未知數，預計短期內還是只能維持現狀了。以上為正文編輯∣環線咨詢